Banque En Clair
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C'est quoi
Un crédit immobilier ?
C'est un prêts consentis en vue de financer l'acquisition ou la construction d'immeubles
à usage d'habitation ou à usage mixte, l'achat de terrains à construire, de parts de sociétés d'immeuble, les travaux de rénovation ou de construction de plus de 75 000 €.
Les différents prêts immobilier :
1. Le prêt classique
Il s'agit du prêt consenti par tout établissement de crédit en vue du financement d'une opération immobilière. Il ne bénéficie d'aucun dispositif particulier. C'est un crédit amortissable, caractérisé par sa durée de remboursement, un taux d'intérêt, un TAEG englobant la totalité des frais engagés par le crédit : frais de dossier, coût des assurances et des garanties.
2. Le crédit relais
C'est un prêt accordé à un emprunteur en attente de la vente d'un bien immobilier permettant l'acquisition d'un nouveau bien. Son taux d'intérêt est plus élevé que pour le crédit classique, et sa durée n'excède pas 24 mois
3. Le prêt in fine
Il s'agit d'un prêt avec remboursement en différé partiel (seul les intérêts et l'assurance sont payés), le remboursement du capital n'étant réalisé qu'à la fin du contrat. Ce type de prêt est essentiellement utilisé dans l'immobilier locatif.
4. Le prêt viager hypothécaire
Réservé aux personnes âgées de 65 à 95 ans, il fonctionne comme un prêt hypothécaire remboursable in fine (capital et intérêts) : la banque accorde un prêt entre 16 et 66 % de la valeur du bien qui sera vendu au décès de l'emprunteur pour rembourser le prêt. Ce dispositif permet à un propriétaire d'obtenir des liquidités pour ses besoins personnels tout en conservant son pouvoir d’achat.
Les prêts aidés :
1. Le prêt épargne logement
D’un montant maximal de 92 000€ (PEL+CEL), il est consenti sur la base des intérêts acquis pendant la phase d’épargne de l’emprunteur, au taux défini à l’ouverture du plan.
2. Le prêt à taux zéro (PTZ)
Ce prêt sans intérêts est accordé sous condition de ressources de l'emprunteur, accédant pour la première fois à la propriété de sa résidence principale, dont le montant et les modalités de remboursement dépendent des caractéristiques du logement ainsi que de la composition du foyer. Il est remboursé sur une durée de 8 à 25 ans.
3. Le prêt conventionné (PC)
Accordé par un établissement bancaire ou financier ayant passé une convention avec l'Etat, il peut financer jusqu’à l'intégralité du coût de la construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d'amélioration du logement, pour la résidence principale de l'emprunteur ou de son locataire : ainsi, le PC finance également les opérations d'investissement locatif. Ce prêt à taux plafonné est accordé sans condition de ressources En revanche, le prix du logement acheté ou construit et plafonné. Le PC donne droit à l'aide personnalisée au logement(APL) et peut être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans.
4. Le prêt à l'accession sociale (PAS)
Soumis à des conditions de ressources, il est très proche du prêt conventionné, mais ne finance que la résidence principale de l'emprunteur. Ce dernier a droit également à l'APL, de sorte qu'un emprunteur ne peut pas cumuler prêt conventionné et prêt à l'accession sociale.
Les étapes de la mise en place d’un crédit immobilier :
1. L’étude de la solvabilité
a) les indicateurs financiers
• Le taux d’endettement :
Ce taux ne doit pas excéder 33%. C’est l’endettement maximal toléré par les banques lors de l’octroi d’un crédit.
taux d’endettement= charges/revenus x100
• La capacité de remboursement :
Le taux d’endettement étant fixé à 33%, il faut multiplié ce taux par les revenus annuels du client pour déterminer sa capacité de remboursement.
Revenus annuels x 33%
• Le reste à vivre :
Le reste à vivre c’est ce qu’il reste au client après déduction de toutes ses charges.
Reste à vivre= revenus- charges- Impôt sur le revenu (IR)
b) les autres indicateurs
• Situation professionnelle : nature du contrat de travail (CDI, CDD), ancienneté,…
• Situation bancaire et patrimoniale : fonctionnement du compte, encours de l’épargne,…
• Projet : durée du prêt, âge du client, état de santé, montant de l’apport,…
2. La constitution du dossier
Il est nécessaire de demander des pièces justificatives au client.
• Pièce d’identité, livret de famille ➜ s’assurer de l’identité, situation familiale, régime marital
• Tout documents justifiant des revenus (avis d’imposition, bulletins de salaire,…)➜ recenser l’ensemble des ressources
• Justificatifs de charges (tableaux amortissement si prêts en cours,…) ➜ calcul de l’endettement
• Justificatifs propres à l’achat (compromis,…)
3. Le plan de financement
Ce plan permet d’apposer les besoins de financement du projet et les ressources pour le financer
4. L'offre de prêt
L’offre de prêt mets en force les conditions particulières du prêt (identité des parties, objet du prêt, montant, taux, durée, modalités de remboursement) ainsi que les conditions générales.
La signature de l’offre est soumise à un délai légal: l’emprunteur peut signer l’offre qu’à partir du 11eme jour à compter de la réception de celle-ci et sous un délai maximum de 1 mois.
Le PC donne droit à l'aide personnalisée au logement(APL) et peut être remboursé sur une durée de 5 à 30 ans.
5. Le prêt à l'accession sociale (PAS)
Soumis à des conditions de ressources, il est très proche du prêt conventionné, mais ne finance que la
résidence principale de l'emprunteur. Ce dernier a droit également à l'APL, de sorte qu'un emprunteur ne peut
pas cumuler prêt conventionné et prêt à l'accession sociale.
mis à jour le 01 Décembre 2023
par Julie BACHELET